送首付还返1年月供！“零首付”危急游戏加码丁香五月婷婷基地，背后藏着哪些猫腻？
作家：王方然
一套成交价200万元的新址，在合同中被包装成236万元，从而向银行贷出200万元，多贷出的36万成了购房者的首付款。
这是近期又名房产销售向华南购房者王易(假名)提供的“高评高贷”零首付购房决议。在上述销售的刻画中，这种通过作念高合同价、变相零首付购房的方法有好多客户使用，是刚需客户快速上车的“取巧宗旨”。
第一财经记者发现，近期，这种通过“高评高贷”进行“零首付”购房的景象在宇宙多个城市又驱动卷土重来。与此前比拟，面前，零首付操作多为开发商牵头，手法愈加遮掩，力度也更大。有楼盘销售称，其场合楼盘不仅不错作念到零首付，多“套出”的资金致使不错用来还1~2年的月供。
看似“一册万利”的操作，购房者会不会承担风险？又有哪些隐患？第一财经记者采访发现，一来，购房者拿到了更多的贷款，将承担更多的贷款利息，加多月供背负。另外，通过“阴阳合同”取得更高的贷款额度，可能涉嫌骗贷，存在法律风险。由于“零首付”的操作过程遮掩且枯竭书面凭证，一朝办理过程中出现纠纷，购房者维权贫窭。
“零首付”危急游戏加码
第一财经记者从多名资深地产从业者处获悉，行使“高评高贷”操作进行“零首付”买房并非簇新事，多年前就曾流行。但尔后由于房产备案价与市集价的价差小，致使出现“倒挂”，拉高评估价的空间不及，因此一度熄火，仅在操作弹性更大的二手房市集存在。
2023年，跟着不少楼盘的市集价下滑，一手房市集上行使高评高贷“零首付”购房驱动重现。近期，追随房价下滑，零首付在多个地区彭胀，操作也愈加遮掩。
率先，开发商提供零首付购房的旅途愈加遮掩，购房者首付资金短缺、意向度较高，销售才会推选零首付操作，看成“逼定”客户的本领之一。
记者以购房者身份商讨时，华南又名楼盘销售告诉记者，现在该楼盘不错行使一些本领作念到零首付，可是需要相当央求，且本月贬抑将关闭这一优惠举止，提出尽快购买。此外，多名楼盘销售称，其场合楼盘有“零首付”操作，但需要根据实质情况进行相当央求。
面前，部分楼盘操作“零首付”的手法也愈加低调。多名楼盘销售告诉记者，在交纳首付之前，需要客户提供多个亲一又的银行账户，开发商将资金转入多个账户“洗”事后，再转向客户账户，用来支付首付款。
值得刺想法是，近期，部分去化压力大的区域，零首付计谋还层层加码，成为巨额楼盘的标配。广东惠州又名地产中介阿明(假名)告诉记者，现在他场合城市大巨额楼盘王人不错作念到“零首付”，仅仅不同楼盘的操作细节有所互异，初期交纳的金额有所不同，但王人“不错和开发商谈”。
据记者了解，部分楼盘不仅送首付，致使还不错返1年的月供。据阿明先容，现在惠州市惠阳区某表情除了送首付丁香五月婷婷基地，还相当赞助月供。“开发商会把第一年的月供资金分批打给购房者，相应的，合同全体金额会拉高。”阿明先容。
针对这种说法，记者向该楼盘现场销售求证。该销售示意，现在如实有“零首付+送月供”的销售计谋。以购买一套92平方米房产为例，备案价是153万元，实质扣头价为136万元。如作念零首付需要按照备案价153万元作念合同，首期款为21万元，开发商提前打20.4万元到购房者账户，购房者首期实质仅需付8300元傍边。月供为4900元，相当央求不错返一年的月供，悉数5.88万元。
(销售中介宣传案牍)
景象揭秘
第一财经记者采访发现，开发商推出的零首付计谋还有多种操作景象。
最常见的景象便是通过“阴阳合同”进行“高评高贷”，即作念高合同价钱，贷出更多资金，并将多贷出的资金用于支付首付款。上述楼盘大多接纳这种景象。“实质上，这种‘零首付’仅仅把首付作念进贷款合同里，不是着实的减免。”王易告诉记者。
阿明则向记者先容了更翔实的操作进程。以惠州某楼盘为例，他用76.5万元购入首套房产，进行“零首付”操作时，需先带个东说念主银行卡到售楼处，和开发商缔结一份“抽屉合同”，商定退房需清偿开发商垫付款。之后，开发商将13.5万元的首付款打入购房者卡中，用于支付首付款。接下来，两边缔结一份购房合同，购房款为90万元，以此向银行央求贷款，购房者后续向银行平时还贷，但却承担了加多的利息本钱。
赵小贝华南一位国有银行东说念主士告诉记者，银行里面有严格的审核设施，但此类操作相对遮掩，加上房价波动大，仅从提交的贷款央求材料上较难识别。一般而言，新楼盘会与多家银行有固定和谐关联，不抹杀两边提前达成贯通的可能。
除了行使“高评高贷”变相裁汰首付，第一财经记者在采访中刺目到还有两类零首付景象比较遮掩，不外，大多适用于低总价的房产中。一类是开发商平直送首付，变相降价促销。据阿明先容，一些地区政府步伐了降价幅度，开发商为了变相降价诱惑购房者，会弃取平直送首付。第二类则是开发商我方或与金融机构和谐推出首付宽限、分期，在一定时刻内实现“零首付”。东莞城区某楼盘的中介销售东说念主员告诉记者，该楼盘与金融机构有和谐，可提供一年期免息贷款用于首付，具体贷款额度需现场评估，有一定可能实现“零首付”。
华南又名地产客户筹商东说念主士对记者示意，零首付在国内多个区域流行，主因已经开发商去化压力大。从他场合区域看，近期降价配合零首付或低首付的表情一般能保管较万古刻热销。与平直大幅降价比拟，零首付计谋更具有弹性空间，开发商不错在冲刺功绩阶段推出“零首付”，在市集回暖时“收回”优惠。淌若接纳的是拉高合同价进行“零首付”，对开发商利润的影响也不大。
“这可能亦然现在开发商为数未几可收效的计谋。”他进一步评释，近期市集销售的楼盘好多是高位“拿地”，不因循全面降价，只可在“螺蛳壳里作念说念场”，在首付上作念著述，圈选更多的客户群。
多重风险
“零首付”买房的危急游戏背后，操作是否合规？开发商、购房者、银行等主体承担着哪些风险？
关于购房者而言，这种看似一册万利的往来荫藏庄重重暗雷。近期，郑州、南宁等地驱动针对零首付风险进行指示。记者也好像梳理了零首付买房暗藏的三重风险。
第一重隐患在于，大多“零首付”操作并非着实免去首付，而是将首付资金变相置换进贷款，加多购房者月供背负。部分购房者可能还需要承担作念高合同价、开发商垫付带来的隐性本钱。
以上述76.5万元的房产为例，假定使用等额本息法贷款30年、房贷利率3.05%，记者愚顽贪图，在不使用零首付的情况下，每月偿还月供2757元。使用零首付后，每月月供是3245元，一年多还5856元，淌若不商量提前还贷，30年多还17.568万元。而淌若月供加多过多，跳跃了购房者的承受才气，一朝断贷，还将面对银行收回房产的可能。
郑州市住房保险局近期在风险指示中也指出，“0首付”不仅不成从根底上处分购房者短期资金短缺问题，往来去需借助于缔结阴阳合同、高评房屋价钱等违法行径来实现，加多购房者贷款利息及按揭月供还款背负。
在采访中，记者也了解到，部分“零首付”操作还有隐性本钱。又名房产中介向记者坦言，使用高评高贷进行“零首付”，实质总房款并未减少。但由于合同金额更高，需要交纳更多契税。同期，部分开发商垫资过程中可能还要收取手续费，大多在房价的0.3%~0.5%之间。
第二重隐患在于，“零首付”购房的多个设施处于暗箱操作，购房者很容易利益受损且维权贫窭。
上述风险指示也指出，“0首付”触及的部分违法操作行径，无法在网签合同中明确商定，更得不到法律应有保护。一朝房地产开发企业无法杀青首肯，银行也不成完成贷款审批手续，将会给购房者变成经济亏蚀，购房者也很难照章追责索赔。
记者在采访过程中，有多个楼盘的购房者反馈“零首付”购房存在隐患。有购房者称，在开发商首肯不错零首付购房后，我方交纳了1万元认购金。可是购房过程中，开发商称他的银行活水不够，“要费钱去办活水”，他要求清偿1万元认购金未果。
也有购房者称，楼盘销售东说念主员首肯不错作念“零首付”购房，交纳6万元定金后并未评释合同内容就催促他署名盖印。在不知情的情况下，他缔结了一份借款合同，向开发商分期借款来支付首付款。这么的案例不在少数。
第三重隐患在于，“零首付”的贷款操作存在一定骗贷嫌疑，购房者可能要承担法律职责，后续隐患重重。
“从商品房销售的角度来看，部分0首付、低首付的模样是违法的。”北京金诉讼师事务所主任王玉臣对第一财经记者示意，早在2017年，住房城乡开采部、东说念主民银行、银监会接洽部署模范购房融资和加强反洗钱就业时就明确步伐，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违法提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违法提供“首付贷”等购房融钞票品或服务。
而从银行贷款的角度，淌若果真是零首付，意味着购房者不合适银行贷款及放贷要求，存在糊弄银行贷款的行径。
关于开发商而言，固然是“操盘者”，也不是全无风险，零首付并不一定是快速去化的善策，已有早期推出首付分期的开发商尝到“效果”。在采访中，华南某楼盘里面东说念主士告诉记者，该楼盘2022年驱动推出首付分期，购房者仅需交纳0.5成首付(定金)即可“上车”，剩余首付不错缓缴一年。但到了2023年谨慎网签阶段，由于该地块房价下降，跌幅跳跃了交纳的定金，有购房者弃取了清除定金丁香五月婷婷基地，开发商不得不再推出400元/平米的留客优惠。
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